上海房东,依然在割肉
上海3月份二手房成交量不错,上海房东超过2万套。依然割肉
但背后,上海房东是依然割肉很多房东默默以价换量,关灯吃面的上海房东落寞身影。
进入四月份,依然割肉形势又有了一些新变化,上海房东但大部分房东依然摆脱不了割肉卖房的依然割肉困境。
1、上海房东降价房源创历史新高
观察追踪二手房挂牌数据,依然割肉四月份降价房源量创历史新高。上海房东
上海1、依然割肉2、上海房东3月降价房源持续减少,依然割肉但4月降价房源突然走高。上海房东
四月份降价房源总量,降价幅度均创历史新高。
细分总价来看:
500w以下的低总价房源,降价房源多,降价幅度最大,
2000w以上的高总价房源,降价房源占比较少。
市场依然十分割裂,一方面是豪宅市场火上天:
新房豪宅中海顺昌玖里日光,滨江凯旋门113分;
法拍豪宅,也是溢价成交。
这套位于上海长宁西郊的独栋别墅,夏都花园,4月9日在阿里法拍上拍卖。
评估价为1.127亿元,起拍价9585万元,最终成交价1.28亿,高出评估价约1530万,成交单价21.32万元/平方米,引发两万人围观。
一方面是低总价刚需房割肉出货。
低总价房源,面临挤压式抛售。
降价最猛的,要么是市区老破小,老破大,要么是远郊房源。
比如浦东泥城的碧桂园浦东星作,一套108平的房子,3月份挂牌850万,四月份直接降到550万,降幅35.3%;
还有杨浦中原的民星一村,40平的房子,3月份挂牌226万,四月份挂牌160万,降幅27.6%;
还有浦东世博的德西大楼,普陀光新的光新路430弄,浦东惠南的荡湾新村,降幅都在25%以上
不过因为这些房子总价不高,降价的总金额,不是很大。
2、4月份成交势头不错
目前来看,上海挂牌库存房源量依然处在高位,库存租赁房源也是一样,但4月成交量还是比较火热的。
4月11日,上海二手房网签量609套,势头不错。
上海二手房走过月初几天的成交低迷,从4月7日开始,几乎每天的成交量都在600套以上。
截止4月11日,本月网签套数5435套,月底可能有翘尾行情,预估本月成交量会延续3月份的小阳春行情,在1.7万套以上。
不过价格依然处于低位,尤其低总价的刚需型房源。
房东心态上:
很多去年就早早挂出来房子的房东,在经过漫长的市场教育之后。
普遍放平了心态,把自己的挂牌价下调了;
但仍有房东看不清形势,高价挂在旗杆上。
如下图,同一个小区,挂牌价差如此之大:
明眼人都知道,这种房源就是市场里的炮灰,只能掩护别人出货。
这些房东,别说卖房了,估计连一个假的带看都没用,早就被中介放在不诚意名单上了。
3、经济回暖尚需时间
最近美国和国内的cpi数据接连出炉,情况都不是很理想。
美国3月CPI同比上升3.5%,超出预期,通胀压力巨大,美联储6月份降息预期基本落空,不知道要拖到什么时候;
美元,美股,黄金,原油涨势凶猛,都在高位,十分吊诡;
美债则压力巨大,收益率猛拉;
我们这边恰好相反,3月CPI数据同比增长0.1%,不及预期。
居民消费意愿弱,需求低迷,食品价格降幅扩大,出行消费明显减弱。
ppi受到黑色系拖累,也在走弱。
薪酬下降,资产价格下跌(房价,股票),大家都不想消费,不敢消费。
中美两国,一个低血糖,一个高血压,美国是通胀压力巨大,而我们是通缩需求不振,货币在金融系统沉淀,各有各的难。
这种情形下,经济基本面想要回暖,仍需要时间。
4、建议
楼市的复苏,需要供需关系反转,经济回暖,货币流入三大关键要素。
目前来看,供需关系不妙,库存压力巨大,经济回暖需要时间,货币也没明显入场。
全面的牛市不存在,只有结构性机会。
刚需房短期看依然踩踏严重;
高品质改善房则要坚挺不少;
豪宅新房热度不减,二手房则面临巨大的新房竞争压力。
1)建议现在的买房人,新房挑着买,二手捡漏买:
清晰自己的需求,新房二手房同步看,全城看,现在笋盘频现,二手房可能比新房性价比还要高。
2)想要置换或卖房的房东,卖房则要精准定价,不要单纯看历史成交价格:
参考小区里同户型的挂牌价格,参考周边小区竞品的价格,参考最新的成交价格。
当然,想卖房纯靠降价是不行的,你得让更多的人知道你这套房子有性价比。
广撒网,然后在其中捞到那条匹配你房子的“鱼”。
尤其置换的房东,要有以买定卖的思维,在给自己的房子定价之前,先去看看自己要换的房子,有多少降价空间和砍价幅度。
这样“割肉”的时候才会更加果断,换房也能更加稳准狠。
当然前提是分析自家房源和意向房源的供需关系。
基本还是:刚需房源踩踏出货,高品质改善房相对坚挺的大逻辑。
这是上海楼市的一条长期逻辑,因为上海不缺房子,只缺好房子。
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